潍坊律师吴瑞青网
wuruiqing.fabao365.com
获取律师电话请拨打
15811286610
地震致商品房毁损、灭失的几个法律问题
2013-04-24 09:14:42 来源：
摘要: 近年来，随着房地产业的兴起，房屋成为当今社会每一个家庭单元最主要、最必需的财产。“5.12”地震致商品房毁损、灭失而引发的法律问题也以各种形式凸显出来。 引言：对一起因地震导致商品房毁损纠纷的法律思考 ...
| 近年来，随着房地产业的兴起，房屋成为当今社会每一个家庭单元最主要、最必需的财产。“5.12”地震致商品房毁损、灭失而引发的法律问题也以各种形式凸显出来。 引言：对一起因地震导致商品房毁损纠纷的法律思考 汶川大地震发生后的第24天，青白江区法院收到某小区（以下称“甲小区”）业主张某某（以下称“业主乙”）起诉成都市某某房地产开发有限责任公司（以下称“丙开发商”）商品房买卖合同纠纷的诉状，称：2008年1月18日，其按揭购买了由丙开发商在青白江开发修建的甲小区住宅中的1栋2单元409号房，并于5月10日装修完工。汶川大地震发生后，该房屋质量出现严重问题，圈梁、顶棚等表面有大量裂纹，填充隔墙出现松动、整体性裂开，墙面抹灰层大面积脱落等。因此要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并赔偿一切损失。据了解，尚有一些类似当事人持观望态度。青白江区法院经审查，认为该案属涉及地震灾害案件。根据上级法院对该类案件要谨慎处理的要求，该院热情耐心对起诉人做好风险提示和解释疏导工作，在诉讼外引导原告找有关部门与开发商协商处理，并及时与相关部门取得联系，提供法律咨询，提出处理建议，共同做好工作。最终，业主乙在法院的主持下，在建设局等有关部门的协调下，与丙开发商达成处理协议，该争议得以圆满解决。 在处理此争议的过程中，我们联想到因地震致商品房毁损、灭失所引发的若干法律问题和法院解决此类争议应选择之路径。其间涉及的法律问题主要有：一是当事人能否行使合同解除权，直接解除商品房买卖合同。二是购房者购买的是“期房”，房屋尚在建设过程中，其责任的承担。三是地震致商品房毁损、灭失时，由谁来承担其毁损、灭失的风险。四是商品房交易中最为普遍的按揭贷款中的风险承担问题。五是法院究竟是通过诉讼、还是诉讼外的途径来处理此类争议？对此，我们有一些想法。 一、地震致商品房毁损、灭失，当事人能否行使合同解除权 合同一经成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，认真履行，不得擅自变更或解除，这是合同法律效力的重要内容。但在日常生活中，由于主客观情况的变化，使合同不能履行或者不宜继续履行的，可以赋予当事人享有解除合同的权利。在此次处理甲小区业主乙与丙开发商因地震引发的司法实践中，业主乙提出的第一个请求就是，解除商品房买卖合同，退还房款。那么，因地震致商品房毁损、灭失，商品房买卖合同能否解除呢？ 合同解除是指在合同成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同解除分为单方解除和双方解除两种。双方解除，又称为协议解除、合意解除，是根据双方当事人的意思表示一致而解除合同，其法律依据是《合同法》第93条第1款，当事人协商一致，可以解除合同。单方解除是根据依法享有解除权的当事人一方的意思表示而消灭合同的效力，属于形成权的范畴，又分为约定解除权和法定解除权，其法律依据为《合同法》第93条第2款和第94条。在本文中，我们所要讨论的是涉灾商品房纠纷中合同的法定解除问题。 所谓法定解除，是指在合同成立后，没有履行或者没有履行完毕前，当事人一方行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。根据我国《合同法》第94条的规定，当事人只有在五种法定情形下，才享有解除权：因不可抗力不能实现合同目的；预期违约将不履行主债务的；迟延履行主债务的；根本违约不能实现合同目的；法律规定其他解除情形的。 由法律直接规定解除合同的条件，究其实质，是对在违约情况下的合同解除作出相应的限制，违约不等于就可以解除合同，这也是法定解除权的立法本意所在。一方面，在多数情形下，合同解除并非是对非违约方的最有效的利益保护措施。另一方面，它既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用，更有使合同解除成为一场赌博的危险。 从世界各国立法看，对于合同法定解除都作了较为严格的限制。在英美法上，法定解除与根本违约是联系在一起的。如英国法将合同条款区分为条件和担保两类，“条件”是合同中重要的、根本性的条款；“担保”是合同中次要和附属性的条款。当事人违反不同的条款，所产生的法律后果是不同的。当事人如违反条件条款，则构成根本违约或重大违约，受害人获得了解除合同的权利。如违反担保条款，当事人只能诉请赔偿。同样规定的还有美国。在大陆法系，如德国就没有根本违约的概念，决定债权人是否有权解除合同的标准是违约的后果，这个标准是违约后“合同的履行对于对方无利益”。 在《联合国国际货物销售合同公约》中，则根据违约的后果区分了根本违约与非根本违约，并规定只有在根本违约的情形下，才能解除合同。从上述的立法规定来看，法定解除确立的重大意义，主要还不在于使债权人在另一方违约的情况下获得解除合同的机会，而在于严格限定解除权的行使。 因地震致商品房毁损、灭失，当事人是否享有解除权呢？我们认为，对此可以分为两种情况： 一是合同是否依法成立，是否已经履行完毕。如果是一方当事人在受欺诈的情形下所签订的合同，本身属于可撤销、可变更的范畴，谈不上合同解除。如果合同已经成立并生效，且已经履行完毕，那也不符合合同解除的条件，因为合同解除发生在合同履行过程中。在甲小区业主乙请求解除商品房买卖合同的司法实践中，由于丙开发商已经交付了房屋，合同已经履行完毕，所以，买卖合同是不能解除的。 二是因不可抗力的适用，合同尚未履行或尚未完全履行。不可抗力（force majeure）一词起源于《法国民法典》。其英文原意是上帝的行为，是指人力所不可抗拒的力量，独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配的现象。它是各国民法通行的抗辩事由，通常包括重大的地震、海啸、台风等自然灾害及战争、武装冲突、罢工等重大的社会事件等。根据我国立法，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其构成要件一般分为主观要件和客观要件。主观要件强调作为不可抗力的客观现象的不能预见性，即不以人的意志为转移，这是判断当事人主观上是否存在过错的关键因素。客观要件强调作为不可抗力的客观现象的不能避免和不能克服的客观特性，即当事人无法对这种客观现象的发生与否、发生程度等作出相应的安排或处置。“5.12”汶川大地震具备不可抗力的基本特征，属于不可抗力的范畴。那么是否只要是发生了地震这样的不可抗力，当事人就可以解除合同了呢？这就涉及到当事人行使解除权的权利范围。根据我国《合同法》第94条所规定的五种解除情形，不难发现，只有在违约、不可抗力等情形达到一定的程度时，即严重到不能实现合同目的时，才有行使解除权之必要。地震属于不可抗力的范畴。不可抗力对合同中权利与义务的影响主要有三种情形：合同完全不能履行，合同部分不能履行，合同不能按时履行。不可抗力造成合同完全不能履行的，如地震导致山体滑坡、地陷等，使商品房开发工程、开发地址毁灭、湮没的情形。或合同履行在客观上仍为可能，但合同目的已根本不能实现，则合同当事人有权解除合同。如某开发商在一特定地址开发商品房，因地震灾害，购房者遇难、搬离，周边环境导致该区域已不宜人居的情形。在不可抗力造成合同部分不能履行的情况下，当事人可以免除部分不能履行的责任，对于仍可履行的部分，双方既可以协商解除，如果对方认为仍有履行之必要，也可以实际履行尚存部分的义务。如某商品房开发项目，原设计的部分休闲设施因地震灾害，导致地址情况变化而不能实现的情形。在合同履行期限内发生不可抗力造成当事人履行迟延的，当事人可以免除迟延履行的责任，合同可以继续履行。 二、地震致在建商品房毁损、灭失的风险负担 因商品房建设周期相对较长，大量购房者购买的房屋是正在建设过程中的房屋，俗称“期房”。此类房屋因地震毁损、灭失，其风险责任由谁承担？ 在建房屋在地震中毁损、灭失，按照标的物意外灭失风险负担规则，应当由在建工程的所有人承担风险责任，即开发商自己负责损失。对此，主要存在两个方面的问题：一是建筑商无法按期竣工所要承担的合同责任问题，二是开发商如何履行合同义务的问题。 根据《合同法》相关规定，施工方在建设过程中应妥善保管建设单位提供的材料及完成的工作成果，如保管不善造成毁损灭失的应承担赔偿责任。但由于地震等不可抗力造成工作成果--在建工程及建设单位提供的材料、设备等毁损、灭失时，施工方并无过错，因此无需承担在建工程或建设单位提供材料毁损灭失的赔偿责任，该损失只能由在建工程的权利人或材料的所有者即建设单位自行承担。地震导致施工不能正常进行的，工期应相应顺延，施工方无需承担逾期完工的违约责任，地震造成施工方停工等损失的，应由施工方自行负担。 在建工程在地震中毁损、灭失，开发商已经签订了商品房买卖合同，收取了房款，但因地震致在建工程意外毁损、灭失，无法按期交付房屋的，根据相关规定，开发商可以选择行使：一是继续履行合同。因地震属于不可抗力，免除受地震影响的部分履行义务，或者是扣除影响期间，继续履行合同，完成交付义务；二是在无力继续履行合同义务的情况下，可与对方当事人协商解除合同，承担相应的责任。 三、地震致商品房毁损、灭失的风险负担 对于不可归责于双方当事人的事由而导致标的物毁损、灭失的风险负担，根据合同自由的原则，当事人可以在合同中约定。在当事人没有约定的情况下，则要按照法律的规定来确定风险的负担。根据各国不同的立法例，大致有三种：一是自合同订立时起，风险转移给买受人，即由买受人负担标的物的风险。此立法例源于罗马法，理论根据在于“所有人负担风险”。法国、意大利、荷兰等国家基本采用该立法例。二是以合同订立之时为利益和风险转移给取得人的时间，但同时规定，种类物买卖以标的物脱离出卖人时风险转移。瑞士民法采用此立法例。三是以标的物交付时间为风险转移时间，德国民法采用此立法例。 汶川大地震导致许多商品房毁损、灭失，其风险应当由谁承担？主要有两种观点：一是由所有权人承担。即意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。如果房屋已经交付，但业主并没有取得所有权，即没有进行过户登记取得房产所有权证书，其房屋的所有权尚在开发商手中的，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任，开发商不能将房产所有权过户，应当承担民事责任。 二是由占有人承担。即风险随交付转移，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。笔者比较赞同第二种观点。理由有三：一是按照《合同法》第142条和有关司法解释的规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，标的物的风险自交付时转移。二是因地震致商品房毁损、灭失的风险责任承担的基础关系是商品房买卖合同，是基于双方当事人房屋买卖而产生的。三是在现实生活中，购房者占有房屋和取得所有权（取得权属证书）之间是有时间间隔的。往往是购房者先占有房屋后，后取得房屋产权证（所有权），而双方当事人也会在合同中约定办理房屋产权证书的时间，一般为180天至一年左右。适用风险随交付转移规则，更符合商品房交易的实际情况。 （一）一般情况下商品房毁损、灭失的风险负担 根据我国《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。该《解释》第十一条第一款还规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，买卖房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。对风险随交付转移规则,只要法律没有特殊规定或者当事人无特别约定，都应适用这一原则。在司法实践中，准确理解以交付作为风险转移的标准还需注意：第一，对风险转移的适用，须以法律没有另外的规定或者当事人没有另外的约定为前提。第二，交付必须是基于有效买卖合同的履行行为。如果在订立买卖合同时，买受人已经占用标的物，应视为交付。第三，风险转移作为转移占有的交付而完成，至于买受人是否认可出卖人的履行或者是否承认标的物的品质，则无须涉及。第四，风险转移是独立发生的，与所有权转移无关，即使是保留所有权的交付，或标的物非基于权利人的意思而脱离占有，抑或交付后出卖人未能使买受人取得所有权，也不影响风险的转移。第五，物的瑕疵也不影响风险的转移。具体而言，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用，房屋在地震中毁损、灭失，由开发商承担风险；如果开发商已将房屋交付购房人，则应由购房人承担不利后果。 （二）已办理产权证但尚未交付的房屋的风险承担 对此，主要有所有权人承担说和占有人承担说两种观点。如前所述，适用风险随交付转移规则，除当事人有特别约定和法律另有规定外，标的物的风险不以所有权为基准而以交付为基准，以转移占有作为交付的标准。即使出卖人（开发商）已经为买受人办理了产权证但尚未实际向买受人交付房屋，其因地震原因意外灭失的风险责任仍由出卖人承担。 （三）因买受人而迟延交付的风险负担 交付虽为出卖人的义务，但必须由买受人协助，买受人也有及时受领房屋的义务。如果出卖人未能交付房屋是由买受人违约造成的，即房屋的迟延交付是买受人的过错，在迟延交付期间所产生的风险则由买受人承担。根据我国《合同法》第143条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”这是关于迟延交付的法律规定，是对《合同法》第142条的补充，其实质在于因买受人的原因致使房屋不能按照约定交付时，自买受人违反约定之日起，视为房屋已经交付，并以此来确定标的物的风险转移。《商品房买卖司法解释》第十一条第二款进一步规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，而在之后发生了地震，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因为迟延交付系买受人的原因，应由违约人承担不利后果。 （四）交付商品房质量不符合约定时的风险负担 交付标的物是出卖人履行合同的行为，只有其交付的标的物符合要求，该履行行为才是有效的。如果出卖人交付的标的物不符合质量要求，购买方拒绝受领，其交付也就不是有效的，不能发生交付的后果。根据我国《合同法》第148条规定，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。依此规定，如果买受人拒绝接受标的物，出卖人的交付无效，不发生标的物风险的转移，风险仍由出卖人承担。在商品房买卖中，因商品房质量不符合《商品房买卖合同》约定，开发商交房时致使不能实现合同目的、开发商交房时未按合同约定取得商品房验收合格证明、或出示住宅使用说明书、住宅质量保证书的，购房者可以拒绝接收商品房，购房者因此拒绝接收商品房的，商品房并未交付，其毁损灭失的风险仍由开发商承担。但如果购房者在实际接收商品房后，提出房屋质量与合同不符或商品房欠缺必要资料，开发商应根据合同关于保修的约定履行保修义务并补充提供相关资料，而不会影响商品房风险的转移。 （五）分期付款的商品房买卖的风险负担 在商品房买卖中，出卖人与买受人签订分期付款的房屋买卖合同，约定在房款付清后再办理所有权转移手续。分期付款买卖是指买受人按照一定期限，分批向出卖人支付价款的买卖。在该情形下，仍适用风险随交付转移规则，只要开发商将房屋交付给买受人，买受人就对商品房毁损、灭失的风险承担责任。否则，由开发商承担。 四、按揭贷款合同的履行 住房抵押贷款的本意是当事人（住房的所有者）已经取得了房屋的所有权，在其生产生活过程中发生了资金需求，以自己所有的住房为担保物而获得银行资金，当发生到期不能偿还时，抵押权人对该住房享有优先受偿的一种债权债务法律关系。在实践中，一般是按照产权证质押贷款合同形式进行操作的。 即质押人（借款人）将房屋产权证交银行保管，对所抵押房屋仍占有、使用（自用或出租），如果转让、交换、赠与等涉及房屋产权转移行为内容时，必须先经贷款银行的同意，否则，贷款银行可请求法院宣告该产权转移行为无效。 在我国，按揭贷款法律关系包括了商品房买卖法律关系、贷款法律关系及担保法律关系三个相互关联的法律关系。其中商品房买卖法律关系是按揭贷款的基础，基于贷款法律关系而形成的贷款合同与基于担保法律关系而形成的担保合同为主、从合同关系。在按揭贷款中，银行与买房人之间存在的是借款法律关系，银行是债权人，买房人是债务人。房屋是抵押物，银行享有抵押权。因地震致房屋毁损、灭失，对按揭贷款法律关系究竟有何影响呢？根据《担保法》第58条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”，及最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第80条第1款“在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”等规定，在地震致商品房毁损、灭失时，有三种法律后果。一是在购房者与贷款银行之间，地震的发生不能减免购房者的还款义务。其理由源于“金钱债务一般不适用不可抗力免责条款”这一理论通说。具体而言，抵押权的消灭并不影响主合同---贷款合同的效力，借款方仍应依贷款合同履行还款义务。除非银行免除买房人的债务，否则买房人仍应继续清偿贷款。二是就担保法律关系而言，根据《物权法》的规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”由于标的物灭失该担保合同因履行不能而自动解除，同时由于该履行不能是由地震所造成的，地震属不可抗力，抵押人（即房贷者）对于该抵押物（即房屋）的灭失没有任何过错，因而其在担保合同上本应当承担的违约责任应当予以免除，银行在房屋上所享有的担保利益也因此而消灭。三是对商品房毁损、灭失有责任方，则贷款银行（抵押权人）可就赔偿金等优先受偿。 五、涉灾商品房争议解决路径的思考 前面，笔者对因地震致商品房毁损、灭失所引发的几个法律问题从民事实体法律的处理上作了阐述，但人民法院如何解决此类纠纷，或者说此类纠纷在程序上如何解决，是一个值得关注的问题。在对引发的法律问题进行逐条梳理分析时，笔者深深感到，严格的局限于民事法律的框架下来探寻解决路径是不够理性的，也是困难的，此类争议通过诉讼途径解决有很大的局限性，或者说它们原则上是不宜进入法院的，因其事实上难以通过诉讼程序解决问题。此次汶川特大地震的牵涉面非常广，涉及到社会的方方面面，而非简单局限于民事法律、诉讼程序这个点。从民事法律、诉讼程序本身来讲是常态社会下解决争议的重要途径。在传统民法中，合同对人的利益保护是建立在抽象个体意思自治的基础之上的，其在合同履行过程中严守合同义务原则以保障合同相关当事人的利益，只有在极少数的合同履行出现了超脱于意思表示之外的情形时才会引入不可抗力、情势变更等制度来对当事人的利益进行补救，并且对这些制度的适用也是有严格限制范围的。而无论是不可抗力、情势变更规则的引入，还是严格适用我国现行的相关法律，购房者的利益、开发商的利益甚至是银行的利益都将会受到严重的损害，且与民众朴素的愿望不符，因为它似乎不太关注人在灾难中所遭受的痛苦。同时，如果通过诉讼程序解决，会有数不清的“进得来出不去”的争议，因为诉讼本身还要讲因果关系、主观过错、原因力大小等。 地震发生之后，国务院先后颁布了《汶川地震灾后恢复重建条例》、《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》、《汶川地震灾后恢复重建总体规划》，成都市人民政府也台了《关于做好都江堰市城镇居民住房灾毁救助安置工作的意见》等法规和政策。银监会也在近日的文件中明确：对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险补偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账及时核销。这些条例、规定的出台都为法院解决此类争议提供了政策性判断和破解思路。 人民法院在地震面前，在解决此类争议中应如何面对呢？我们认为，法院在解决此类争议中要扮演好三个角色：即党委、政府抗震救灾、灾后重建等宏观政策的维护者、受灾群众利益的捍卫者、宪法法律的执行者。具体而言，一是法院解决此类争议时，首先要以宏观政策的指引和判断为指导，深刻理解和适用民法基本原则和具体的规定，充分依靠更为广泛的社会保障、社会救助所形成的合力，妥善解决争议。二是因地震致商品房毁损、灭失而引发的争议，涉及双方当事人的切身利益，面积大、范围广。在解决此类争议时，极易诱发当事人不满情绪的爆发，进而影响社会稳定。法院在处理时，应积极引导当事人在诉讼外合理解决。在当事人到法院咨询法律问题、到法院要求立案时，就要做好诉讼外辅导工作。要充分考虑其受灾情况和思想情绪，发挥诉讼外调解优势，多做思想疏导、息诉工作，寻求相关部门的配合，尽量以多元化纠纷处理方式解决纠纷，案结事了。在处理过程中，对于处理结果可能会对抗震救灾、灾后重建工作大局产生不利影响的，法院要及时与相关部门进行沟通，共同做好争议的解决工作。三是全力维护社会稳定，在处理因地震致商品房毁损、灭失引发的争议时，对发现的可能影响社会稳定的苗头性问题，要稳定当事人情绪，做好维稳工作，及时主动的向党委、政府汇报，配合相关部门妥善处理。四是加强调查研究和司法建议，不断总结在处理涉及地震致商品房毁损、灭失的纠纷中发现的地震灾害法律“难题”，政府行政行为需完善之处等，及时发送司法建议，为党委、政府和上级法院提供决策参考。 |
- 大家都在看
2014年6月5日山东省司法机关颁布《关于确定抢夺罪具体数额标准的通知》 &n
- 时评律师
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
时评律师：高文龙
擅长领域：刑事辩护
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
时评律师：李顺涛
擅长领域：医疗事故 交通事故 婚姻家庭 遗产继承 劳动纠纷 合同纠纷 罪与非罪 债权债务 房产纠纷
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
